حاسبة الرهن العقاري
سؤالان يطرحهما أي شخص قبل شراء مسكن: كم سأدفع شهريًا، وما الذي أقدر عليه. تجيب هذه الحاسبة عن السؤالين، مع الفوائد، والمدخرات التي تحتاجها للبدء، والجزء من راتبك الذي سيذهب إلى القسط.
- يُحسب في متصفحك، لا على خادم
- لا نحتفظ بأي بيانات
- دون تسجيل وبلا إعلانات
بياناتك
اختر في الأعلى ما تريد معرفته. خانات الفائدة والمدة والمصاريف تأتي بقيم معتادة: غيّرها بقيم العرض الذي لديك.
ستدفع شهريًا
غير متوفر
املأ الحقول لترى النتيجة.
- مبلغ الرهن العقاري
- غير متوفر
- القسط الشهري
- غير متوفر
- المدخرات اللازمة (الدفعة الأولى والمصاريف)
- غير متوفر
- إجمالي الفوائد
- غير متوفر
- إجمالي ما ستسدّده
- غير متوفر
تابع هذا على هاتفك مع Neto
لا يخرج شيء مما تكتبه من هذا المتصفح. عند إعادة التحميل يضيع، إلا إذا نسخت الرابط.
عرض جدول السداد
كيف يُحسب قسط الرهن العقاري
تعتمد كل قروض الرهن العقاري في إسبانيا تقريبًا النظام الفرنسي: تدفع القسط نفسه كل شهر (ما دام سعر الفائدة لم يتغير)، ويتضمن هذا القسط جزءًا من الفوائد وجزءًا من رأس المال. في البداية يكون معظمه فوائد، لأنها تُحسب على ما تدين به، وأنت في البداية تدين بالكثير. ومع السنين تنقلب النسبة.
المعادلة هي القسط = C × i / (1 − (1 + i)−n)، حيث C رأس المال الذي تقترضه، وi سعر الفائدة الشهري (TIN السنوي مقسومًا على 12)، وn عدد الأقساط (عدد السنوات مضروبًا في 12). تُجري الحاسبة هذا الحساب بالضبط، وجدول السداد الذي تراه في الأعلى ناتج عن تطبيقه شهرًا بشهر.
ولتكوّن فكرة دون أن تلمس شيئًا، هذا ما يُدفع شهريًا مقابل رهن عقاري بقيمة 150,000 € حسب سعر الفائدة والمدة:
| سعر الفائدة (TIN) | 20 سنة | 25 سنة | 30 سنة |
|---|---|---|---|
| 2 % | 759 € | 636 € | 554 € |
| 2,5 % | 795 € | 673 € | 593 € |
| 3 % | 832 € | 711 € | 632 € |
| 3,5 % | 870 € | 751 € | 674 € |
| 4 % | 909 € | 792 € | 716 € |
بفائدة 3% ولمدة 30 سنة ستدفع 632 € شهريًا، وفي النهاية ستكون قد سدّدت 77,666 € من الفوائد فوق الـ 150,000 € التي اقترضتها. إطالة المدة تخفّض القسط، لكنها ترفع كلفة المسكن.
كم تحتاج أن تدّخر قبل الشراء
في إسبانيا، تموّل البنوك عادةً 80% كحد أقصى من قيمة المسكن (الأقل بين السعر والتقييم العقاري) عندما يكون مسكنك الأول، وأقل من ذلك إن كان مسكنًا ثانيًا. أما الـ 20% المتبقية فتدفعها أنت.
ويُضاف إلى ذلك ضرائب الشراء ومصاريفه، وهي لا تُموَّل. في المسكن المستعمل تُدفع ضريبة نقل الملكية (ITP)، التي يحددها كل إقليم ذاتي الحكم في إسبانيا وتتراوح تقريبًا بين 4% و10% من السعر (وأكثر في الشرائح العليا لدى بعضها)، مع تخفيضات للشباب أو للأسر كثيرة الأفراد في كثير منها. وفي المسكن الجديد تُدفع ضريبة القيمة المضافة (IVA) بنسبة 10% إضافة إلى ضريبة الوثائق القانونية الموثّقة (AJD). وفوق ذلك تأتي رسوم الموثّق وتسجيل عقد البيع، ومكتب المعاملات، والتقييم العقاري.
وبالمجموع، فالأحوط أن يكون لديك نحو 30% من السعر مدّخرًا: 20% دفعة أولى ونحو 10% مصاريف. لهذا تأتي خانة المصاريف على 10%: عدّلها حسب الضريبة في إقليمك.
- تدفعه أنت: ضريبة الشراء (ITP، أو IVA مع AJD)، ورسوم الموثّق وتسجيل عقد البيع، والتقييم العقاري.
- يدفعه البنك في إسبانيا منذ 2019: رسوم الموثّق والتسجيل ومكتب المعاملات الخاصة بعقد الرهن العقاري، وضريبة AJD على القرض.
ما الذي تقدر عليه فعلًا
القاعدة التي تعتمدها كل البنوك تقريبًا هي ألّا تتجاوز أقساط كل ديونك 30% إلى 35% من صافي دخلك. لهذا يطرح وضع «ما السعر الذي أقدر عليه؟» ما تدفعه أصلًا لقروض أخرى: قسط السيارة يُحتسب تمامًا كقسط الرهن العقاري.
المفيد أن ترى ما الذي يوقفك. إن كان الحدّ هو المدخرات، فستخبرك الحاسبة أن دخلك يسمح بقسط أعلى لكن ليس لديك ما يكفي للدفعة الأولى والمصاريف؛ وإن كان الدخل، فستخبرك أن الدفعة الأولى تكفي وتزيد لكن القسط لا يحتمل أكثر. إنهما مشكلتان مختلفتان بحلّين مختلفين: الأولى تُحل بالادخار مدة أطول، والثانية بمدة سداد أطول، أو سعر فائدة أفضل، أو الشراء مع شريكك.
أن يقرضك البنك مبلغًا لا يعني أنه يناسبك. نسبة 35% هي الحد الأقصى الذي تقبله البنوك عادةً، لا هدف تسعى إليه: عندما يكون القسط عند 25% أو 30% يبقى لك هامش للادخار، وللطوارئ، ولارتفاع اليوريبور إن كان الرهن متغيرًا.
ثابت أم متغير أم مختلط
في الرهن العقاري الثابت لا يتغير سعر الفائدة أبدًا: تعرف من اليوم الأول كم ستدفع. وفي المتغير يكون سعر الفائدة هو اليوريبور (Euríbor، المؤشر المرجعي الأوروبي) مضافًا إليه هامش، ويُراجَع كل ستة أو اثني عشر شهرًا، فيرتفع القسط أو ينخفض معه. أما المختلط فيبدأ بسنوات بفائدة ثابتة ثم يصبح متغيرًا.
لمقارنة العروض، انظر إلى TAE (المعدل السنوي الفعلي)، الذي يشمل العمولات وبعض المصاريف إلى جانب الفائدة. أما القسط فيُحسب بـ TIN (المعدل الاسمي)، وهو ما يجب أن تكتبه في الحاسبة. وإن كان العرض يشترط تأمينات أو تحويل راتبك إلى البنك ليمنحك ذلك السعر، فأضفها إلى الكلفة الحقيقية.
مع الرهن المتغير، جرّب أن ترفع سعر الفائدة نقطتين في الحاسبة قبل التوقيع. إن كان ذلك القسط سيخنقك، فهذه علامة على أن المخاطرة أكبر مما يناسبك أن تتحمّله.
بعد التوقيع: الرهن العقاري ضمن ثروتك
المسكن المرهون لا يضيف إلى ثروتك قيمته كاملة، بل قيمته ناقص ما تبقّى عليك سداده. في البداية لا يتجاوز هذا الفرق الدفعة الأولى إلا قليلًا، ثم يكبر كل شهر بجزء رأس المال من القسط.
في Neto يمكنك تسجيل المسكن والرهن العقاري ورؤية كيف يتغير صافي ثروتك شهرًا بعد شهر، إلى جانب بقية حساباتك، دون ربط البنك. وإن كنت تدّخر للدفعة الأولى، فميزة أهداف الادخار تخبرك كم تخصّص كل شهر لتصل في الوقت المحدد.
الحاسبات الأخرى
الأسئلة الشائعة
كم يقرضني البنك في الرهن العقاري؟
في إسبانيا، وعند شراء المسكن الأول، يموّل البنك عادةً حتى 80% من القيمة الأقل بين السعر والتقييم العقاري، بشرط ألّا تتجاوز أقساط كل ديونك 30% أو 35% من صافي دخلك. ويطبّق وضع «ما السعر الذي أقدر عليه؟» الشرطين معًا ويخبرك أيّهما يحدّ من قدرتك.
ما الراتب الذي أحتاجه لرهن عقاري بقيمة 150,000 €؟
بفائدة 3% ولمدة 30 سنة، يبلغ القسط نحو 632 € شهريًا. وكي لا يتجاوز 35% من دخلك، ستحتاج إلى نحو 1,800 € صافية شهريًا إن لم تكن تدفع ديونًا أخرى، ونحو 2,100 € إن أردت البقاء عند 30%. ومع سعر فائدة أو مدة مختلفين، تعطيك الحاسبة الرقم الدقيق.
ما المصاريف التي يتطلبها شراء مسكن؟
في إسبانيا: ضريبة الشراء (ضريبة نقل الملكية ITP في المسكن المستعمل، بين 4% و10% حسب الإقليم ذاتي الحكم؛ وضريبة القيمة المضافة IVA بنسبة 10% مع ضريبة AJD في المسكن الجديد)، ورسوم الموثّق وتسجيل عقد البيع، ومكتب المعاملات، والتقييم العقاري. خصّص لذلك نحو 10% من السعر. أما مصاريف عقد الرهن العقاري فيدفعها البنك منذ 2019.
عند السداد المبكر، هل الأفضل تخفيض القسط أم المدة؟
تخفيض المدة يوفّر فوائد أكثر، لأنك تتوقف عن دفع الفوائد طوال السنوات التي تختصرها. أما تخفيض القسط فيمنحك هامشًا أكبر كل شهر. وإن كان قسطك مريحًا أصلًا، فتخفيض المدة يكون عادةً أرخص.
كم يكلّف السداد المبكر؟
في إسبانيا يضع القانون حدًا للعمولة: في الرهون العقارية المتغيرة، 0.25% كحد أقصى من المبلغ المسدَّد في السنوات الثلاث الأولى أو 0.15% في السنوات الخمس الأولى، ولا شيء بعد ذلك؛ وفي الثابتة، حتى 2% في السنوات العشر الأولى و1.5% بعدها. وقد ينص عقدك على نسبة أقل.
هل تصلح هذه الحاسبة لأي بنك؟
نعم: قسط الرهن العقاري بفائدة ثابتة وفق النظام الفرنسي يُحسب بالطريقة نفسها في كل البنوك. ما يتغير من بنك إلى آخر هو سعر الفائدة والعمولات والمنتجات التي يطلب منك التعاقد عليها. إنها أداة لأغراض إعلامية: العرض الملزِم يقدّمه البنك.