Calcolatore del mutuo
Due domande che si fa chiunque prima di comprare casa: quanto pagherò al mese e quanto posso permettermi. Questo calcolatore risponde a entrambe, con gli interessi, i risparmi che ti servono per partire e la parte del tuo stipendio che se ne andrebbe nella rata.
- Il calcolo avviene nel tuo browser, non su un server
- Non salviamo nessun dato
- Senza registrazione e senza pubblicità
I tuoi dati
Scegli qui sopra cosa vuoi sapere. I campi di tasso, durata e spese hanno già valori tipici: sostituiscili con quelli della tua offerta.
Pagheresti al mese
n/d
Compila i campi per vedere il risultato.
- Mutuo
- n/d
- Rata mensile
- n/d
- Risparmi necessari (anticipo e spese)
- n/d
- Interessi totali
- n/d
- Totale da restituire
- n/d
Tienilo sul telefono con Neto
Niente di ciò che scrivi esce da questo browser. Se ricarichi la pagina si perde, a meno che tu non copi il link.
Vedi il piano di ammortamento
Come si calcola la rata di un mutuo
Quasi tutti i mutui in Spagna usano l'ammortamento alla francese: paghi la stessa rata ogni mese (finché non cambia il tasso) e dentro quella rata c'è una parte di interessi e una di capitale. All'inizio sono quasi tutti interessi, perché si calcolano su quello che devi, e all'inizio devi molto. Con gli anni la proporzione si inverte.
La formula è rata = C × i / (1 − (1 + i)−n), dove C è il capitale che ti prestano, i il tasso di interesse mensile (il TAN annuo diviso 12) e n il numero di rate (gli anni per 12). Il calcolatore fa esattamente questo conto, e il piano di ammortamento che vedi qui sopra nasce dall'applicarla mese per mese.
Per farti un'idea senza toccare nulla, ecco quanto si paga al mese per un mutuo di 150.000 € a seconda del tasso e della durata:
| Tasso (TAN) | 20 anni | 25 anni | 30 anni |
|---|---|---|---|
| 2 % | 759 € | 636 € | 554 € |
| 2,5 % | 795 € | 673 € | 593 € |
| 3 % | 832 € | 711 € | 632 € |
| 3,5 % | 870 € | 751 € | 674 € |
| 4 % | 909 € | 792 € | 716 € |
Al 3% e a 30 anni pagheresti 632 € al mese, e alla fine avresti restituito 77.666 € di interessi oltre ai 150.000 € del prestito. Allungare la durata abbassa la rata, ma rende la casa più cara.
Quanti risparmi ti servono prima di comprare
In Spagna le banche di solito finanziano al massimo l'80% del valore della casa (il più basso tra prezzo e perizia) quando è la tua prima casa, e meno se è una seconda casa. Il restante 20% lo metti tu.
A questo vanno aggiunte le imposte e spese di acquisto, che non si finanziano. In Spagna, sulle case usate si paga l'Imposta sui trasferimenti patrimoniali (ITP), che fissa ogni comunità autonoma e va più o meno dal 4% al 10% del prezzo (e oltre negli scaglioni alti di alcune), con sconti in molte di esse per giovani o famiglie numerose. Sulle nuove costruzioni si paga l'IVA al 10% più l'Imposta sugli atti giuridici documentati (AJD). In più ci sono il notaio e la registrazione della compravendita, l'agenzia per le pratiche (gestoría) e la perizia.
Sommando tutto, la cosa prudente è avere da parte circa il 30% del prezzo: un 20% di anticipo e quasi un 10% di spese. Per questo il campo delle spese parte dal 10%: adattalo all'imposta della tua comunità autonoma.
- Lo paghi tu: l'imposta sull'acquisto (ITP, oppure IVA e AJD), il notaio e la registrazione della compravendita, la perizia.
- Lo paga la banca, in Spagna dal 2019: notaio, registrazione e pratiche dell'atto di mutuo, e l'AJD del prestito.
Quanto puoi permetterti davvero
La regola che usano quasi tutte le banche in Spagna è che le rate di tutti i tuoi debiti non superino il 30-35% delle tue entrate nette. Per questo la modalità «Quanto posso permettermi?» sottrae quello che già paghi per altri prestiti: l'auto conta quanto il mutuo.
La cosa interessante è vedere cosa ti frena. Se il limite sono i risparmi, il calcolatore ti dirà che con le tue entrate potresti pagare una rata più alta ma non hai abbastanza per l'anticipo e le spese; se sono le entrate, che l'anticipo ce l'hai ma la rata non può salire di più. Sono problemi diversi con soluzioni diverse: il primo si risolve risparmiando più a lungo, il secondo con una durata più lunga, un tasso migliore o comprando in coppia.
Che la banca ti presti una certa somma non significa che ti convenga. Il 35% è il massimo che di solito accettano, non un obiettivo: con la rata al 25% o al 30% resta margine per risparmiare, per gli imprevisti e per un aumento dell'Euribor se il mutuo è variabile.
Fisso, variabile o misto
In un mutuo fisso il tasso non cambia mai: sai dal primo giorno quanto pagherai. In un mutuo variabile il tasso è l'Euribor più uno spread e si aggiorna ogni sei o dodici mesi, quindi la rata sale o scende insieme a lui. Il misto parte con qualche anno a tasso fisso e poi passa al variabile.
Per confrontare le offerte guarda il TAEG, che oltre agli interessi include commissioni e alcune spese. La rata, invece, si calcola con il TAN, che è quello da inserire nel calcolatore. Se l'offerta richiede assicurazioni o l'accredito dello stipendio per darti quel tasso, aggiungili al costo reale.
Con un mutuo variabile, prova ad alzare il tasso di un paio di punti nel calcolatore prima di firmare. Se quella rata ti metterebbe con l'acqua alla gola, è un segnale che il rischio è più di quanto ti convenga assumerti.
Dopo la firma: il mutuo nel tuo patrimonio
Una casa con il mutuo non aggiunge al tuo patrimonio quanto vale la casa, ma quanto vale meno quello che resta da pagare. All'inizio quella differenza è poco più dell'anticipo, e cresce ogni mese con la parte di capitale della rata.
In Neto puoi registrare la casa e il mutuo e vedere come cambia il tuo patrimonio netto mese per mese, insieme al resto dei tuoi conti, senza collegare la banca. Se stai risparmiando per l'anticipo, la funzione degli obiettivi di risparmio ti dice quanto mettere da parte ogni mese per arrivarci in tempo.
Gli altri calcolatori
Domande frequenti
Quanto mi presta la banca per un mutuo?
In Spagna, per la prima casa, di solito fino all'80% del valore più basso tra prezzo e perizia, purché le rate di tutti i tuoi debiti non superino il 30% o il 35% delle tue entrate nette. La modalità «Quanto posso permettermi?» applica le due condizioni insieme e ti dice quale ti limita.
Che stipendio serve per un mutuo di 150.000 €?
Al 3% e a 30 anni la rata è di circa 632 € al mese. Perché non superi il 35% delle tue entrate ti servirebbero circa 1.800 € netti al mese se non paghi altri debiti, e circa 2.100 € se vuoi restare al 30%. Con un altro tasso o un'altra durata, il calcolatore ti dà la cifra esatta.
Quali spese comporta comprare casa?
In Spagna paghi l'imposta sull'acquisto (ITP sulle case usate, tra il 4% e il 10% a seconda della comunità autonoma; IVA al 10% e AJD sulle nuove costruzioni), il notaio e la registrazione della compravendita, l'agenzia per le pratiche (gestoría) e la perizia. Calcola circa il 10% del prezzo. Le spese dell'atto di mutuo, dal 2019, le paga la banca.
Nel rimborso anticipato, meglio ridurre la rata o la durata?
Ridurre la durata fa risparmiare più interessi, perché smetti di pagarli per gli anni che tagli. Ridurre la rata ti dà più margine ogni mese. Se la rata è già sostenibile per te, ridurre la durata di solito conviene di più.
Quanto costa rimborsare il mutuo in anticipo?
In Spagna la legge pone un limite alla commissione: nei mutui variabili, al massimo lo 0,25% della somma rimborsata nei primi tre anni o lo 0,15% nei primi cinque, e niente dopo; nei mutui fissi, fino al 2% nei primi dieci anni e l'1,5% da lì in poi. Il tuo contratto può prevedere meno.
Questo calcolatore vale per qualsiasi banca?
Sì: la rata di un mutuo a tasso fisso con ammortamento alla francese si calcola allo stesso modo in tutte. Da una banca all'altra cambiano il tasso, le commissioni e i prodotti che ti chiedono di sottoscrivere. È uno strumento informativo: l'offerta vincolante te la dà la banca.