Baufinanzierungsrechner
Zwei Fragen, die sich jeder vor dem Immobilienkauf stellt: Wie viel zahle ich im Monat, und wie viel kann ich mir leisten? Dieser Rechner beantwortet beide, mit den Zinsen, den Ersparnissen, die du für den Kauf brauchst, und dem Anteil deines Gehalts, den die Rate auffressen würde.
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Wie die Rate einer Hypothek berechnet wird
Fast alle Hypotheken in Spanien folgen dem französischen System (in Deutschland als Annuitätendarlehen bekannt): Du zahlst jeden Monat dieselbe Rate, solange sich der Zins nicht ändert, und in dieser Rate steckt ein Teil Zinsen und ein Teil Tilgung. Am Anfang sind es fast nur Zinsen, weil sie auf das berechnet werden, was du schuldest, und am Anfang schuldest du viel. Mit den Jahren kehrt sich das Verhältnis um.
Die Formel lautet Rate = C × i / (1 − (1 + i)−n), wobei C der geliehene Betrag ist, i der monatliche Zinssatz (der jährliche Sollzins geteilt durch 12) und n die Anzahl der Raten (die Jahre mal 12). Der Rechner macht genau diese Rechnung, und der Tilgungsplan, den du oben siehst, entsteht, wenn man sie Monat für Monat anwendet.
Damit du ein Gefühl dafür bekommst, ohne etwas einzugeben: So viel kostet eine Hypothek über 150.000 € im Monat, je nach Zinssatz und Laufzeit:
| Sollzins (TIN) | 20 Jahre | 25 Jahre | 30 Jahre |
|---|---|---|---|
| 2 % | 759 € | 636 € | 554 € |
| 2,5 % | 795 € | 673 € | 593 € |
| 3 % | 832 € | 711 € | 632 € |
| 3,5 % | 870 € | 751 € | 674 € |
| 4 % | 909 € | 792 € | 716 € |
Bei 3 % und 30 Jahren würdest du 632 € im Monat zahlen und am Ende zusätzlich zu den 150.000 € des Darlehens 77.666 € Zinsen zurückgezahlt haben. Eine längere Laufzeit senkt die Rate, macht die Immobilie aber teurer.
Wie viel du vor dem Kauf gespart haben musst
In Spanien finanzieren Banken beim Hauptwohnsitz meist höchstens 80 % des Immobilienwerts (des niedrigeren Werts aus Kaufpreis und Gutachterwert), bei einer Zweitwohnung weniger. Die restlichen 20 % bringst du selbst auf.
Dazu kommen die Steuern und Kaufnebenkosten, die nicht finanziert werden. Bei Bestandsimmobilien zahlt man in Spanien die Grunderwerbsteuer ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), die jede Region selbst festlegt und die etwa 4 % bis 10 % des Kaufpreises beträgt (in manchen Regionen in den oberen Stufen mehr), vielerorts mit Ermäßigungen für junge Leute oder kinderreiche Familien. Bei Neubauten fallen 10 % Mehrwertsteuer (IVA) und die Stempelsteuer AJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) an. Obendrauf kommen Notar und Grundbucheintragung des Kaufs, die Abwicklungsagentur (gestoría) und das Wertgutachten.
Alles zusammen solltest du vorsichtshalber rund 30 % des Kaufpreises gespart haben: 20 % Eigenkapital und knapp 10 % Nebenkosten. Deshalb steht das Feld für die Nebenkosten auf 10 %: Pass es an die Steuer deiner Region an.
- Das zahlst du: die Steuer auf den Kauf (ITP oder IVA und AJD), Notar und Grundbucheintragung des Kaufs, das Wertgutachten.
- Das zahlt die Bank in Spanien seit 2019: Notar, Grundbuch und Abwicklungsagentur für die Hypothekenurkunde sowie die AJD auf das Darlehen.
Wie viel du dir wirklich leisten kannst
Fast alle Banken in Spanien wenden dieselbe Regel an: Die Raten all deiner Schulden sollten 30 % bis 35 % deines Nettoeinkommens nicht übersteigen. Deshalb zieht der Modus „Was kann ich mir leisten?“ ab, was du schon für andere Kredite zahlst: Das Auto zählt genauso wie die Hypothek.
Spannend ist, was dich bremst. Sind die Ersparnisse die Grenze, sagt dir der Rechner, dass du mit deinem Einkommen eine höhere Rate zahlen könntest, dir aber das Geld für Eigenkapital und Nebenkosten fehlt; ist es das Einkommen, sagt er dir, dass du genug Eigenkapital hast, die Rate aber nicht mehr hergibt. Das sind verschiedene Probleme mit verschiedenen Lösungen: Das erste löst du, indem du länger sparst, das zweite mit einer längeren Laufzeit, einem besseren Zinssatz oder einem Kauf als Paar.
Dass dir die Bank einen Betrag leiht, heißt nicht, dass er gut für dich ist. 35 % ist das Maximum, das Banken meist akzeptieren, kein Ziel: Liegt die Rate bei 25 % oder 30 %, bleibt Spielraum zum Sparen, für Unvorhergesehenes und für einen steigenden Euribor, wenn die Hypothek variabel ist.
Fest, variabel oder gemischt
Bei einer Hypothek mit festem Zins ändert sich der Zinssatz nie: Du weißt vom ersten Tag an, wie viel du zahlen wirst. Bei variablem Zins setzt er sich aus dem Euribor plus einem Aufschlag zusammen und wird alle sechs oder zwölf Monate angepasst, die Rate steigt oder sinkt also mit ihm. Die gemischte Variante beginnt mit einigen Jahren Festzins und wird dann variabel.
Um Angebote zu vergleichen, schau auf die TAE (den effektiven Jahreszins), die neben dem Zins auch Gebühren und einige Kosten enthält. Die Rate dagegen wird mit dem TIN (Sollzins) berechnet, und den gibst du in den Rechner ein. Verlangt das Angebot Versicherungen oder deinen Gehaltseingang bei der Bank, damit du diesen Zins bekommst, rechne sie zu den echten Kosten dazu.
Bei variablem Zins: Erhöhe im Rechner vor der Unterschrift den Zinssatz um ein paar Prozentpunkte. Würde dich diese Rate erdrücken, ist das ein Zeichen, dass das Risiko größer ist, als du tragen solltest.
Nach der Unterschrift: die Hypothek in deinem Vermögen
Eine Immobilie mit Hypothek erhöht dein Vermögen nicht um ihren Wert, sondern um ihren Wert minus das, was noch abzuzahlen ist. Am Anfang ist diese Differenz kaum mehr als das Eigenkapital, und sie wächst jeden Monat mit dem Tilgungsanteil der Rate.
In Neto kannst du die Immobilie und die Hypothek erfassen und sehen, wie sich dein Nettovermögen Monat für Monat verändert, zusammen mit deinen übrigen Konten und ohne Bankverbindung. Wenn du auf das Eigenkapital sparst, sagt dir die Sparziel-Funktion, wie viel du jeden Monat zurücklegen musst, um rechtzeitig ans Ziel zu kommen.
Weitere Rechner
Häufige Fragen
Wie viel leiht mir die Bank für eine Hypothek?
In Spanien finanzieren Banken beim Hauptwohnsitz normalerweise bis zu 80 % des niedrigeren Werts aus Kaufpreis und Gutachterwert, sofern die Raten all deiner Schulden nicht mehr als 30 % oder 35 % deines Nettoeinkommens ausmachen. Der Modus „Was kann ich mir leisten?“ prüft beide Bedingungen gleichzeitig und sagt dir, welche dich begrenzt.
Welches Gehalt brauche ich für eine Hypothek über 150.000 €?
Bei 3 % Zins und 30 Jahren Laufzeit liegt die Rate bei rund 632 € im Monat. Damit sie nicht mehr als 35 % deines Einkommens ausmacht, bräuchtest du etwa 1.800 € netto im Monat, wenn du keine anderen Schulden abzahlst, und etwa 2.100 €, wenn du bei 30 % bleiben willst. Mit einem anderen Zinssatz oder einer anderen Laufzeit nennt dir der Rechner die genaue Zahl.
Welche Nebenkosten fallen beim Immobilienkauf an?
In Spanien zahlst du die Steuer auf den Kauf (bei Bestandsimmobilien die ITP, je nach Region zwischen 4 % und 10 %; bei Neubauten 10 % Mehrwertsteuer IVA plus AJD), dazu Notar und Grundbucheintragung des Kaufs, die Abwicklungsagentur (gestoría) und das Wertgutachten. Rechne mit etwa 10 % des Kaufpreises. Die Kosten der Hypothekenurkunde trägt in Spanien seit 2019 die Bank.
Sondertilgung: lieber die Rate senken oder die Laufzeit verkürzen?
Eine kürzere Laufzeit spart mehr Zinsen, weil du für die gestrichenen Jahre keine Zinsen mehr zahlst. Eine niedrigere Rate verschafft dir jeden Monat mehr Spielraum. Wenn dir die Rate ohnehin gut passt, kommt eine kürzere Laufzeit meist günstiger.
Was kostet eine vorzeitige Tilgung?
In Spanien begrenzt das Gesetz die Gebühr: bei variabel verzinsten Hypotheken höchstens 0,25 % des getilgten Betrags in den ersten drei Jahren oder 0,15 % in den ersten fünf Jahren, danach nichts; bei Festzinshypotheken bis zu 2 % in den ersten zehn Jahren und 1,5 % ab dann. Dein Vertrag kann weniger vorsehen.
Funktioniert dieser Rechner für jede Bank?
Ja: Die Rate einer Festzinshypothek mit gleichbleibender Rate (Annuitätendarlehen, in Spanien „sistema francés“) wird überall gleich berechnet. Von Bank zu Bank unterscheiden sich der Zinssatz, die Gebühren und die Produkte, die du zusätzlich abschließen sollst. Der Rechner dient nur zur Information: Das verbindliche Angebot macht dir die Bank.