Calculadora de hipoteca
Dos preguntas que se hace cualquiera antes de comprar casa: cuánto voy a pagar al mes y cuánto me puedo permitir. Esta calculadora responde a las dos, con los intereses, el ahorro que necesitas para entrar y la parte de tu sueldo que se llevaría la cuota.
- Se calcula en tu navegador, no en un servidor
- No guardamos ni un dato
- Sin registro y sin anuncios
Tus datos
Elige arriba qué quieres saber. Los campos de tipo, plazo y gastos ya vienen con valores habituales: cámbialos por los de tu oferta.
Pagarías al mes
n/d
Rellena los campos para ver tu resultado.
- Hipoteca
- n/d
- Cuota al mes
- n/d
- Ahorro necesario (entrada y gastos)
- n/d
- Intereses totales
- n/d
- Total a devolver
- n/d
Llevar esto en el móvil con Neto
Nada de lo que escribes sale de este navegador. Al recargar se pierde, salvo que copies el enlace.
Ver el cuadro de amortización
Cómo se calcula la cuota de una hipoteca
Casi todas las hipotecas en España usan el sistema francés: pagas la misma cuota todos los meses (mientras no cambie el tipo) y dentro de esa cuota va una parte de intereses y otra de capital. Al principio casi todo son intereses, porque se calculan sobre lo que debes y al principio debes mucho. Con los años la proporción se da la vuelta.
La fórmula es cuota = C × i / (1 − (1 + i)−n), donde C es el capital que te prestan, i el tipo de interés mensual (el TIN anual entre 12) y n el número de cuotas (los años por 12). La calculadora hace exactamente esa cuenta y el cuadro de amortización que verás arriba sale de aplicarla mes a mes.
Para que te hagas una idea sin tocar nada, esto es lo que se paga al mes por una hipoteca de 150.000 € según el tipo y el plazo:
| Tipo (TIN) | 20 años | 25 años | 30 años |
|---|---|---|---|
| 2 % | 759 € | 636 € | 554 € |
| 2,5 % | 795 € | 673 € | 593 € |
| 3 % | 832 € | 711 € | 632 € |
| 3,5 % | 870 € | 751 € | 674 € |
| 4 % | 909 € | 792 € | 716 € |
Al 3 % y a 30 años pagarías 632 € al mes, y al final habrías devuelto 77.666 € de intereses además de los 150.000 € del préstamo. Alargar el plazo baja la cuota, pero encarece la casa.
Cuánto ahorro necesitas antes de comprar
Los bancos suelen financiar como mucho el 80 % del valor de la vivienda (el menor entre el precio y la tasación) cuando es tu primera casa, y menos si es una segunda residencia. El 20 % restante lo pones tú.
A eso hay que sumar los impuestos y gastos de compra, que no se financian. En vivienda usada se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que fija cada comunidad y va aproximadamente del 4 % al 10 % del precio (y más en los tramos altos de algunas), con rebajas para jóvenes o familias numerosas en muchas. En obra nueva se paga un 10 % de IVA más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Encima van la notaría y el registro de la compraventa, la gestoría y la tasación.
Sumado, lo prudente es contar con alrededor de un 30 % del precio ahorrado: un 20 % de entrada y cerca de un 10 % de gastos. Por eso el campo de gastos viene en el 10 %: ajústalo al impuesto de tu comunidad.
- Lo pagas tú: impuesto de la compra (ITP o IVA y AJD), notaría y registro de la compraventa, tasación.
- Lo paga el banco desde 2019: notaría, registro y gestoría de la escritura de hipoteca, y el AJD del préstamo.
Cuánto te puedes permitir de verdad
La regla que usan casi todos los bancos es que las cuotas de todas tus deudas no pasen del 30 % al 35 % de tus ingresos netos. Por eso el modo «¿Cuánto puedo comprar?» resta lo que ya pagas de otros préstamos: el coche cuenta igual que la hipoteca.
Lo interesante es ver qué te frena. Si el límite son los ahorros, la calculadora te dirá que con tus ingresos podrías pagar más cuota pero no tienes para la entrada y los gastos; si son los ingresos, que te sobra entrada pero la cuota no da más de sí. Son problemas distintos con soluciones distintas: el primero se arregla ahorrando más tiempo, el segundo con un plazo más largo, un tipo mejor o comprando en pareja.
Que el banco te preste una cantidad no significa que te convenga. Un 35 % es el máximo que suelen aceptar, no un objetivo: con la cuota en el 25 % o el 30 % queda margen para ahorrar, para imprevistos y para una subida del Euríbor si la hipoteca es variable.
Fija, variable o mixta
En una hipoteca fija el tipo no cambia nunca: sabes desde el primer día cuánto vas a pagar. En una variable el tipo es el Euríbor más un diferencial y se revisa cada seis o doce meses, así que la cuota sube o baja con él. La mixta empieza con unos años a tipo fijo y luego pasa a variable.
Para comparar ofertas mira la TAE, que incluye comisiones y algunos gastos además del interés. La cuota, en cambio, se calcula con el TIN, que es el que debes poner en la calculadora. Si la oferta exige seguros o domiciliar la nómina para darte ese tipo, súmalos al coste real.
Con una variable, prueba a subir el tipo un par de puntos en la calculadora antes de firmar. Si esa cuota te ahogaría, es una señal de que el riesgo es más de lo que te conviene asumir.
Después de firmar: la hipoteca dentro de tu patrimonio
Una casa con hipoteca no suma a tu patrimonio lo que vale la casa, sino lo que vale menos lo que queda por pagar. Al principio esa diferencia es poco más que la entrada, y crece cada mes con la parte de capital de la cuota.
En Neto puedes apuntar la vivienda y la hipoteca y ver cómo cambia tu patrimonio neto mes a mes, junto al resto de tus cuentas, sin conectar el banco. Si estás ahorrando para la entrada, la función de metas de ahorro te dice cuánto apartar cada mes para llegar a tiempo.
Las otras calculadoras
Preguntas frecuentes
¿Cuánto me presta el banco para una hipoteca?
En primera vivienda, normalmente hasta el 80 % del menor entre el precio y la tasación, siempre que las cuotas de todas tus deudas no pasen de un 30 % o 35 % de tus ingresos netos. El modo «¿Cuánto puedo comprar?» aplica las dos condiciones a la vez y te dice cuál te limita.
¿Qué sueldo necesito para una hipoteca de 150.000 €?
Al 3 % y a 30 años la cuota ronda los 632 € al mes. Para que no pase del 35 % de tus ingresos necesitarías unos 1.800 € netos al mes si no pagas otras deudas, y unos 2.100 € si quieres quedarte en el 30 %. Con otro tipo o plazo, la calculadora te da la cifra exacta.
¿Qué gastos tiene comprar una casa?
El impuesto de la compra (ITP en vivienda usada, entre el 4 % y el 10 % según la comunidad; IVA del 10 % y AJD en obra nueva), la notaría y el registro de la compraventa, la gestoría y la tasación. Cuenta con alrededor de un 10 % del precio. Los gastos de la escritura de hipoteca los paga el banco desde 2019.
¿Es mejor reducir cuota o plazo al amortizar?
Reducir plazo ahorra más intereses, porque dejas de pagar intereses durante los años que recortas. Reducir cuota da más margen cada mes. Si la cuota ya te resulta cómoda, reducir plazo suele salir más barato.
¿Cuánto cuesta amortizar antes de tiempo?
En España la ley limita la comisión: en hipotecas variables, como mucho un 0,25 % de lo amortizado en los tres primeros años o un 0,15 % en los cinco primeros, y nada después; en fijas, hasta un 2 % en los diez primeros años y un 1,5 % a partir de ahí. Tu contrato puede poner menos.
¿Esta calculadora sirve para cualquier banco?
Sí: la cuota de una hipoteca a tipo fijo con sistema francés se calcula igual en todos. Lo que cambia de un banco a otro es el tipo, las comisiones y los productos que te piden contratar. Es una herramienta informativa: la oferta vinculante la da el banco.