房贷计算器
买房前几乎每个人都会问两个问题：每个月要还多少，以及自己买得起多贵的房。这个计算器两个都能回答，还会告诉你总利息、买房前需要存下多少钱，以及月供会占掉你工资的多大比例。
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房贷月供是怎么计算的
在西班牙，几乎所有房贷都采用法式还款法（即等额本息）：只要利率不变，你每个月还的金额都一样，每期月供里一部分是利息，一部分是本金。一开始几乎全是利息，因为利息按你还欠的本金计算，而一开始你欠得最多。随着时间推移，这个比例会反过来。
公式是 月供 = C × i / (1 − (1 + i)−n)，其中 C 是贷款本金，i 是月利率（年名义利率 TIN 除以 12），n 是还款期数（年数乘以 12）。计算器做的正是这个运算，你在上面看到的还款计划表，就是把它逐月套用得出的。
不用动手，先有个概念：下表是贷款 150,000 € 时，不同利率和期限对应的月供：
| 利率（TIN） | 20 年 | 25 年 | 30 年 |
|---|---|---|---|
| 2 % | 759 € | 636 € | 554 € |
| 2,5 % | 795 € | 673 € | 593 € |
| 3 % | 832 € | 711 € | 632 € |
| 3,5 % | 870 € | 751 € | 674 € |
| 4 % | 909 € | 792 € | 716 € |
按 3% 的利率、30 年期限，你每月要还 632 €，到期时除了 150,000 € 的本金，还要另外付 77,666 € 的利息。拉长期限能降低月供，但房子的总成本会更高。
买房前需要存多少钱
在西班牙，如果是首套房，银行通常最多贷出房屋价值（房价与评估价中较低者）的 80%；如果是第二套住房，比例更低。剩下的 20% 由你自己出。
此外还要加上购房税费，这部分银行不提供贷款。在西班牙，购买二手房要缴纳财产转让税（ITP），税率由各自治区自行制定，大约是房价的 4% 到 10%（部分自治区的高价档税率更高），很多自治区还对年轻人或多子女家庭有减免。购买新房则要缴纳 10% 的增值税（IVA）和法律文书印花税（AJD）。另外还有买卖合同的公证费和登记费、代办费以及评估费。
加起来，稳妥的做法是存够房价的 30% 左右：20% 首付，加上约 10% 的税费。所以费用这一栏默认填的是 10%：请按你所在自治区的税率调整。
- 由你承担：购房税（ITP，或 IVA 加 AJD）、买卖合同的公证费和登记费、评估费。
- 由银行承担（在西班牙自 2019 年起）：房贷契约的公证费、登记费和代办费，以及贷款涉及的 AJD。
你真正负担得起多少
几乎所有银行都遵循同一条规则：你所有债务的月供加起来，不超过税后收入的 30% 到 35%。所以“我能买多贵的房？”模式会扣除你已经在还的其他贷款：车贷和房贷一样算数。
关键是看清是什么在限制你。如果卡在储蓄上，计算器会告诉你：按你的收入可以承担更高的月供，但首付和税费的钱不够；如果卡在收入上，它会告诉你：首付绰绰有余，但月供已经到顶了。这是两个不同的问题，解决办法也不同：前者靠多存一段时间，后者靠延长期限、争取更低的利率，或者和伴侣一起买。
银行愿意借给你这么多，不代表你就该借这么多。35% 是银行通常能接受的上限，而不是目标：月供占收入 25% 或 30% 时，你才有余地存钱、应付意外，如果是浮动利率房贷，也能扛住 Euríbor 上涨。
固定利率、浮动利率还是混合利率
固定利率房贷的利率永远不变：从第一天起你就知道要还多少。浮动利率房贷的利率是 Euríbor（欧元银行同业拆借利率）加上利差，每六个月或十二个月调整一次，月供随之涨跌。混合利率房贷则是前几年采用固定利率，之后转为浮动利率。
比较不同报价时，要看 TAE（年化实际利率），它除了利息还包括手续费和部分费用。而月供是按 TIN（名义利率）计算的，计算器里要填的也是它。如果报价要求你购买保险或把工资转到这家银行才能拿到这个利率，请把这些也算进实际成本。
如果是浮动利率，签约前不妨在计算器里把利率调高两个百分点试试。如果那样的月供会让你喘不过气，说明这份风险超出了你适合承担的范围。
签约之后：房贷在你净资产中的位置
一套有房贷的房子，计入你净资产的不是房子的价值，而是房子的价值减去还没还完的贷款。一开始这个差额只比首付多一点，之后每个月随着月供中的本金部分逐渐增加。
在 Neto 中，你可以记录房子和房贷，和其他账户放在一起，看着你的净资产每月如何变化，无需连接银行。如果你正在为首付存钱，储蓄目标功能会告诉你每月要存多少才能按时达成。
常见问题
银行能借给我多少房贷？
在西班牙，首套房通常最多可贷到房价与评估价中较低者的 80%，前提是你所有债务的月供加起来不超过税后收入的 30% 或 35%。“我能买多贵的房？”模式会同时套用这两个条件，并告诉你是哪一个在限制你。
贷款 150,000 € 买房，需要多少工资？
按 3% 的利率、30 年期限，月供约为 632 €。如果没有其他债务，要让月供不超过收入的 35%，你每月的税后收入需要约 1,800 €；如果想控制在 30% 以内，则需要约 2,100 €。换一个利率或期限，计算器会给出准确数字。
买房要付哪些费用？
在西班牙，主要是购房税（二手房缴纳财产转让税 ITP，按自治区不同在 4% 到 10% 之间；新房缴纳 10% 的增值税 IVA 和法律文书印花税 AJD），再加上买卖合同的公证费和登记费、代办费以及评估费。大约按房价的 10% 来准备。自 2019 年起，房贷契约的相关费用由银行承担。
提前还款时，减少月供好还是缩短期限好？
缩短期限能省下更多利息，因为被砍掉的那几年你就不用再付利息了。减少月供则让你每个月更宽裕。如果现在的月供你还得很轻松，缩短期限通常更划算。
提前还款要花多少钱？
在西班牙，法律对提前还款手续费设有上限：浮动利率房贷，前三年最多收取提前还款金额的 0.25%，或者前五年最多 0.15%，之后不收费；固定利率房贷，前十年最多 2%，之后最多 1.5%。你的合同约定的可能更低。
这个计算器适用于所有银行吗？
适用。采用法式还款法（即等额本息）的固定利率房贷，月供在每家银行的算法都一样。银行之间的区别在于利率、手续费，以及要求你搭配购买的产品。它只是一个参考工具：具有约束力的报价要由银行提供。