房貸計算機
買房前每個人都會問的兩個問題：每個月要付多少，還有我買得起多少。這個計算機兩個都能回答，還會算出利息、買房需要準備的存款，以及月付金會占掉你多少薪水。
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先在上方選擇你想知道什麼。利率、年限和費用欄位已經填好常見的數值：請換成你拿到的貸款條件。
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房貸月付金怎麼計算
在西班牙，幾乎所有房貸都採用本息平均攤還（又稱法式攤還）：只要利率不變，每個月付的金額都一樣，而這筆月付金裡一部分是利息，一部分是本金。一開始幾乎都是利息，因為利息是按你還欠的金額計算，而一開始你欠得很多。隨著時間過去，比例就會反過來。
公式是 月付金 = C × i / (1 − (1 + i)−n)，其中 C 是借到的本金，i 是月利率（名目年利率 TIN 除以 12），n 是還款期數（年數乘以 12）。計算機就是照這個公式計算，上方的攤還表則是逐月套用它的結果。
不用動任何欄位，先看個大概：以下是 150,000 € 的房貸依利率和年限不同，每個月要付的金額：
| 利率（TIN） | 20 年 | 25 年 | 30 年 |
|---|---|---|---|
| 2 % | 759 € | 636 € | 554 € |
| 2,5 % | 795 € | 673 € | 593 € |
| 3 % | 832 € | 711 € | 632 € |
| 3,5 % | 870 € | 751 € | 674 € |
| 4 % | 909 € | 792 € | 716 € |
以 3% 利率、30 年計算，你每月要付 632 €，到最後除了 150,000 € 的本金，還會多付 77,666 € 的利息。拉長年限能降低月付金，但房子的總成本會變高。
買房前需要存多少錢
在西班牙，如果是你的第一間房，銀行通常最多貸給你房屋價值的 80%（取房價和鑑價兩者中較低者），如果是第二間房則更少。剩下的 20% 要自己出。
此外還要加上購屋稅金與費用，這部分銀行不貸。在西班牙，中古屋要繳財產移轉稅（ITP），稅率由各自治區自訂，大約是房價的 4% 到 10%（部分自治區在高價級距還更高），而且很多自治區對年輕人或多子女家庭有減免。新建住宅則要繳 10% 的增值稅（IVA），再加上公證文件印花稅（AJD）。另外還有買賣的公證費和登記費、代辦費，以及鑑價費。
全部加起來，比較保險的做法是先存好大約房價的 30%：20% 的頭期款，加上將近 10% 的費用。所以費用欄位預設是 10%：請依你所在自治區的稅率調整。
- 由你支付：購屋稅（ITP，或 IVA 加 AJD）、買賣的公證費和登記費、鑑價費。
- 由銀行支付（在西班牙，自 2019 年起）：房貸契約的公證費、登記費和代辦費，以及貸款的 AJD。
你真正負擔得起多少
西班牙幾乎所有銀行都用同一條規則：你所有負債的每月還款加起來，不能超過實領收入的 30% 到 35%。所以「我買得起多少？」模式會扣掉你已經在付的其他貸款：車貸和房貸一樣算數。
真正有意思的是看出是什麼卡住你。如果限制來自存款，計算機會告訴你：以你的收入可以負擔更高的月付金，但存款不夠付頭期款和費用；如果限制來自收入，則是頭期款綽綽有餘，但月付金已經到頂了。這是兩種不同的問題，解法也不同：第一種要靠多存一段時間，第二種則要靠拉長年限、找到更好的利率，或和另一半一起買。
銀行願意借你一筆錢，不代表這筆錢適合你。35% 是銀行通常能接受的上限，不是目標：如果月付金只占收入的 25% 或 30%，你還有空間存錢、應付意外，而且如果是浮動利率房貸，也撐得住 Euribor 上升。
固定、浮動還是混合利率
固定利率房貸的利率永遠不變：從第一天起就知道要付多少。浮動利率房貸的利率是 Euribor 加上加碼，每六個月或十二個月調整一次，所以月付金會跟著漲跌。混合利率房貸則是前幾年採固定利率，之後轉為浮動利率。
比較不同方案時，要看有效年利率（TAE），它除了利息，還包括手續費和部分費用。但月付金是用名目年利率（TIN）計算的，也就是你應該填進計算機的那個利率。如果銀行要求你買保險或把薪資轉入，才給你這個利率，記得把這些也算進實際成本。
如果是浮動利率，簽約前先在計算機裡把利率調高兩個百分點試試看。如果那樣的月付金會讓你喘不過氣，就表示這個風險超過你該承擔的程度。
簽約之後：房貸在你的淨資產裡
有房貸的房子，算進你淨資產的不是房子的價值，而是房子的價值減去還沒還清的貸款。一開始這個差額只比頭期款多一點，之後每個月會隨著月付金中的本金部分而增加。
在 Neto 裡，你可以記下房子和房貸，和其他帳戶一起看你的淨資產每個月怎麼變化，不用綁定銀行。如果你正在存頭期款，儲蓄目標功能會告訴你每月要存多少，才能如期達成。
常見問題
銀行會借我多少房貸？
在西班牙，首購自住通常最多可以貸到房價和鑑價兩者中較低者的 80%，前提是你所有負債的每月還款加起來不超過實領收入的 30% 或 35%。「我買得起多少？」模式會同時套用這兩個條件，並告訴你是哪一個在限制你。
貸 150,000 € 的房貸，需要多少薪水？
以 3% 利率、30 年計算，月付金大約是 632 €。如果沒有其他負債，要讓月付金不超過收入的 35%，你每月實領大約需要 1,800 €；如果想控制在 30% 以內，則大約需要 2,100 €。換成其他利率或年限，計算機會給你精確的數字。
買房要付哪些費用？
在西班牙，主要是購屋稅（中古屋繳財產移轉稅 ITP，依自治區不同在 4% 到 10% 之間；新建住宅則繳 10% 的增值稅 IVA 加上公證文件印花稅 AJD）、買賣的公證費和登記費、代辦費，以及鑑價費。大約抓房價的 10%。自 2019 年起，西班牙的房貸契約相關費用由銀行支付。
提前還款時，降低月付金好，還是縮短年限好？
縮短年限省下的利息比較多，因為被縮短的那幾年就不用再付利息。降低月付金則讓你每個月比較寬裕。如果目前的月付金對你來說已經不吃力，縮短年限通常比較划算。
提前還款要付多少費用？
在西班牙，法律限制了這筆手續費：浮動利率房貸在前三年最多收提前還款金額的 0.25%，或在前五年最多收 0.15%，之後就不收；固定利率房貸在前十年最多收 2%，之後最多 1.5%。你的合約可能訂得更低。
這個計算機適用於每一家銀行嗎？
是的：採用本息平均攤還的固定利率房貸，每家銀行的月付金算法都一樣。不同銀行之間的差別在於利率、手續費，以及要求你搭配購買的產品。這是僅供參考的工具：具約束力的貸款條件要以銀行提供的為準。