Calculadora de financiamento imobiliário
Duas perguntas que todo mundo se faz antes de comprar uma casa: quanto vou pagar por mês e quanto posso gastar. Esta calculadora responde às duas, com os juros, o dinheiro que você precisa ter guardado para dar a entrada e a parte do seu salário que a parcela levaria.
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Como a parcela de um financiamento é calculada
Quase todos os financiamentos imobiliários na Espanha usam o sistema francês (no Brasil, conhecido como Tabela Price): você paga a mesma parcela todo mês (enquanto a taxa não mudar) e dentro dessa parcela vai uma parte de juros e outra de capital. No começo, quase tudo é juros, porque eles são calculados sobre o que você deve, e no começo você deve muito. Com os anos, a proporção se inverte.
A fórmula é parcela = C × i / (1 − (1 + i)−n), em que C é o capital emprestado, i é a taxa de juros mensal (a TIN anual dividida por 12) e n é o número de parcelas (os anos vezes 12). A calculadora faz exatamente essa conta, e a tabela de amortização que você vê acima sai de aplicá-la mês a mês.
Para você ter uma ideia sem mexer em nada, isto é o que se paga por mês por um financiamento de 150.000 € conforme a taxa e o prazo:
| Taxa (TIN) | 20 anos | 25 anos | 30 anos |
|---|---|---|---|
| 2 % | 759 € | 636 € | 554 € |
| 2,5 % | 795 € | 673 € | 593 € |
| 3 % | 832 € | 711 € | 632 € |
| 3,5 % | 870 € | 751 € | 674 € |
| 4 % | 909 € | 792 € | 716 € |
A 3 % e em 30 anos, você pagaria 632 € por mês e, no fim, teria devolvido 77.666 € de juros além dos 150.000 € do empréstimo. Alongar o prazo baixa a parcela, mas encarece a casa.
Quanto você precisa ter guardado antes de comprar
Na Espanha, os bancos costumam financiar no máximo 80 % do valor do imóvel (o menor entre o preço e a avaliação) quando é a sua primeira casa, e menos se for uma segunda residência. Os 20 % restantes saem do seu bolso.
A isso é preciso somar os impostos e custos da compra, que não são financiados. Na Espanha, em imóvel usado se paga o Imposto de Transmissões Patrimoniais (ITP), que cada comunidade autônoma define e que vai de 4 % a 10 % do preço, aproximadamente (e mais nas faixas altas de algumas), com descontos para jovens ou famílias numerosas em muitas delas. Em imóvel novo se pagam 10 % de IVA mais o Imposto de Atos Jurídicos Documentados (AJD). Por cima vêm o tabelião e o registro da compra e venda, a gestoria e a avaliação.
Somando tudo, o prudente é contar com cerca de 30 % do preço guardado: 20 % de entrada e perto de 10 % de custos. Por isso o campo de custos vem com 10 %: ajuste ao imposto da sua comunidade autônoma.
- Quem paga é você: imposto da compra (ITP, ou IVA e AJD), tabelião e registro da compra e venda, avaliação.
- Quem paga é o banco, na Espanha, desde 2019: tabelião, registro e gestoria da escritura do financiamento, e o AJD do empréstimo.
Quanto você pode gastar de verdade
A regra que quase todos os bancos espanhóis usam é que as parcelas de todas as suas dívidas não passem de 30 % a 35 % da sua renda líquida. Por isso o modo «Quanto posso comprar?» desconta o que você já paga de outros empréstimos: o carro conta igual ao financiamento.
O interessante é ver o que segura você. Se o limite são as economias, a calculadora vai dizer que, com a sua renda, você poderia pagar uma parcela maior, mas não tem o suficiente para a entrada e os custos; se é a renda, que sobra entrada, mas a parcela não dá para mais. São problemas diferentes com soluções diferentes: o primeiro se resolve guardando dinheiro por mais tempo, o segundo com um prazo maior, uma taxa melhor ou comprando a dois.
O fato de o banco emprestar um valor não quer dizer que ele seja bom para você. Os 35 % são o máximo que costumam aceitar, não uma meta: com a parcela em 25 % ou 30 %, sobra margem para guardar dinheiro, para imprevistos e para uma alta da Euribor se o financiamento for de taxa variável.
Taxa fixa, variável ou mista
Num financiamento com taxa fixa, a taxa nunca muda: desde o primeiro dia você sabe quanto vai pagar. Num de taxa variável, a taxa é, na Espanha, a Euribor mais um spread e é revisada a cada seis ou doze meses, então a parcela sobe ou desce junto com ela. O misto começa com alguns anos de taxa fixa e depois passa a ser variável.
Para comparar propostas, olhe a TAE (taxa anual equivalente), que inclui tarifas e alguns custos além dos juros. Já a parcela é calculada com a TIN (taxa nominal), que é a que você deve colocar na calculadora. Se a proposta exige seguros ou que você receba o salário no banco para dar essa taxa, some isso ao custo real.
Num financiamento com taxa variável, experimente subir a taxa uns dois pontos na calculadora antes de assinar. Se essa parcela fosse sufocar você, é sinal de que o risco é maior do que convém assumir.
Depois de assinar: o financiamento dentro do seu patrimônio
Uma casa financiada não soma ao seu patrimônio o que a casa vale, e sim o que ela vale menos o que falta pagar. No começo, essa diferença é pouco mais do que a entrada, e cresce todo mês com a parte de capital da parcela.
No Neto você pode registrar o imóvel e o financiamento e ver como o seu patrimônio líquido muda mês a mês, junto com o resto das suas contas, sem conectar o banco. Se você está juntando dinheiro para a entrada, a função de metas de economia diz quanto separar por mês para chegar a tempo.
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Perguntas frequentes
Quanto o banco me empresta para comprar um imóvel?
Na Espanha, para o primeiro imóvel, normalmente até 80 % do menor valor entre o preço e a avaliação, desde que as parcelas de todas as suas dívidas não passem de 30 % ou 35 % da sua renda líquida. O modo «Quanto posso comprar?» aplica as duas condições ao mesmo tempo e diz qual delas limita você.
De que salário eu preciso para um financiamento de 150.000 €?
A 3 % e em 30 anos, a parcela fica em torno de 632 € por mês. Para que ela não passe de 35 % da sua renda, você precisaria de uns 1.800 € líquidos por mês se não paga outras dívidas, e de uns 2.100 € se quiser ficar nos 30 %. Com outra taxa ou outro prazo, a calculadora dá o número exato.
Quais são os custos de comprar uma casa?
Na Espanha: o imposto da compra (ITP em imóvel usado, entre 4 % e 10 % conforme a comunidade autônoma; IVA de 10 % e AJD em imóvel novo), o tabelião e o registro da compra e venda, a gestoria que cuida da papelada e a avaliação. Conte com cerca de 10 % do preço. Desde 2019, na Espanha, os custos da escritura do financiamento são pagos pelo banco.
Ao amortizar, é melhor reduzir a parcela ou o prazo?
Reduzir o prazo economiza mais juros, porque você deixa de pagar juros durante os anos que corta. Reduzir a parcela dá mais folga todo mês. Se a parcela já cabe tranquilamente no seu orçamento, reduzir o prazo costuma sair mais barato.
Quanto custa amortizar antes do prazo?
Na Espanha, a lei limita a taxa: nos financiamentos com taxa variável, no máximo 0,25 % do valor amortizado nos três primeiros anos ou 0,15 % nos cinco primeiros, e nada depois disso; nos de taxa fixa, até 2 % nos dez primeiros anos e 1,5 % a partir daí. O seu contrato pode prever menos.
Esta calculadora serve para qualquer banco?
Sim: a parcela de um financiamento com taxa fixa no sistema francês é calculada do mesmo jeito em todos. O que muda de um banco para outro é a taxa, as tarifas e os produtos que pedem que você contrate. É uma ferramenta informativa: a proposta vinculante quem dá é o banco.