Calculateur de prêt immobilier
Deux questions que tout le monde se pose avant d'acheter : combien vais-je payer par mois, et combien puis-je me permettre ? Ce calculateur répond aux deux, avec les intérêts, l'épargne qu'il vous faut pour vous lancer et la part de votre salaire qu'absorberait la mensualité.
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Comment se calcule la mensualité d'un prêt immobilier
En Espagne, presque tous les prêts immobiliers utilisent le système français, c'est-à-dire le remboursement à échéances constantes : vous payez la même mensualité chaque mois (tant que le taux ne change pas), et chaque mensualité contient une part d'intérêts et une part de capital. Au début, ce sont presque uniquement des intérêts, car ils se calculent sur ce que vous devez, et au début vous devez beaucoup. Au fil des années, la proportion s'inverse.
La formule est mensualité = C × i / (1 − (1 + i)−n), où C est le capital emprunté, i le taux d'intérêt mensuel (le TIN annuel divisé par 12) et n le nombre de mensualités (le nombre d'années multiplié par 12). Le calculateur fait exactement ce calcul, et le tableau d'amortissement que vous verrez plus haut vient de son application mois après mois.
Pour vous faire une idée sans rien toucher, voici la mensualité d'un prêt immobilier de 150 000 € selon le taux et la durée :
| Taux (TIN) | 20 ans | 25 ans | 30 ans |
|---|---|---|---|
| 2 % | 759 € | 636 € | 554 € |
| 2,5 % | 795 € | 673 € | 593 € |
| 3 % | 832 € | 711 € | 632 € |
| 3,5 % | 870 € | 751 € | 674 € |
| 4 % | 909 € | 792 € | 716 € |
À 3 % sur 30 ans, vous paieriez 632 € par mois et, au bout du compte, vous auriez remboursé 77 666 € d'intérêts en plus des 150 000 € empruntés. Allonger la durée fait baisser la mensualité, mais renchérit le logement.
Combien épargner avant d'acheter
En Espagne, les banques financent généralement au maximum 80 % de la valeur du logement (le montant le plus bas entre le prix et l'estimation) quand il s'agit de votre résidence principale, et moins pour une résidence secondaire. Les 20 % restants, c'est à vous de les apporter.
À cela s'ajoutent les impôts et frais d'achat, qui ne sont pas financés. En Espagne, pour un logement ancien, on paie l'impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP), fixé par chaque communauté autonome, qui va environ de 4 % à 10 % du prix (et davantage dans les tranches hautes de certaines), avec des réductions pour les jeunes ou les familles nombreuses dans beaucoup d'entre elles. Pour un logement neuf, on paie 10 % de TVA plus l'impôt sur les actes juridiques documentés (AJD). S'y ajoutent le notaire et l'inscription de la vente au registre foncier, la gestoría (cabinet administratif) et l'expertise du bien.
Au total, le plus prudent est de prévoir environ 30 % du prix en épargne : 20 % d'apport et près de 10 % de frais. C'est pourquoi le champ des frais est réglé sur 10 % : ajustez-le à l'impôt de votre communauté autonome.
- À votre charge : l'impôt sur l'achat (ITP, ou TVA et AJD), le notaire et l'inscription de la vente au registre, l'expertise.
- À la charge de la banque en Espagne depuis 2019 : notaire, registre et gestoría de l'acte de prêt, ainsi que l'AJD du prêt.
Ce que vous pouvez vraiment vous permettre
La règle qu'appliquent presque toutes les banques, c'est que les mensualités de toutes vos dettes ne dépassent pas 30 % à 35 % de vos revenus nets. C'est pourquoi le mode « Combien puis-je acheter ? » déduit ce que vous payez déjà pour d'autres prêts : la voiture compte autant que le prêt immobilier.
Le plus intéressant, c'est de voir ce qui vous freine. Si la limite vient de l'épargne, le calculateur vous dira qu'avec vos revenus vous pourriez payer une mensualité plus élevée, mais que vous n'avez pas de quoi couvrir l'apport et les frais ; si elle vient des revenus, que votre apport suffit mais que la mensualité ne peut pas aller plus loin. Ce sont deux problèmes différents, avec des solutions différentes : le premier se règle en épargnant plus longtemps, le second avec une durée plus longue, un meilleur taux ou en achetant à deux.
Que la banque accepte de vous prêter une somme ne veut pas dire que cela vous convient. 35 %, c'est le maximum que les banques acceptent en général, pas un objectif : avec une mensualité à 25 % ou 30 %, il vous reste de la marge pour épargner, faire face aux imprévus et encaisser une hausse de l'Euribor si votre prêt est à taux variable.
Taux fixe, variable ou mixte
Avec un prêt à taux fixe, le taux ne change jamais : vous savez dès le premier jour combien vous allez payer. Avec un prêt à taux variable, le taux correspond à l'Euribor plus une marge et il est révisé tous les six ou douze mois, si bien que la mensualité monte ou baisse avec lui. Le taux mixte commence par quelques années à taux fixe, puis passe en variable.
Pour comparer des offres, regardez le TAEG (TAE sur les offres espagnoles), qui inclut les frais et certaines dépenses en plus des intérêts. La mensualité, elle, se calcule avec le TIN, et c'est lui qu'il faut saisir dans le calculateur. Si l'offre exige des assurances ou la domiciliation de votre salaire pour vous accorder ce taux, ajoutez-les au coût réel.
Avec un taux variable, essayez d'augmenter le taux de deux points dans le calculateur avant de signer. Si cette mensualité vous étranglait, c'est le signe que vous prenez plus de risque qu'il ne vous convient.
Après la signature : le prêt dans votre patrimoine
Un logement acheté à crédit n'ajoute pas à votre patrimoine ce qu'il vaut, mais ce qu'il vaut moins ce qu'il reste à rembourser. Au début, cette différence dépasse à peine l'apport, puis elle grandit chaque mois avec la part de capital de la mensualité.
Dans Neto, vous pouvez enregistrer le logement et le prêt et voir évoluer votre patrimoine net mois après mois, avec le reste de vos comptes, sans connecter votre banque. Si vous épargnez pour l'apport, la fonction objectifs d'épargne vous dit combien mettre de côté chaque mois pour y arriver à temps.
Les autres calculateurs
Questions fréquentes
Combien la banque peut-elle me prêter pour acheter un logement ?
En Espagne, pour une résidence principale, généralement jusqu'à 80 % du montant le plus bas entre le prix et l'estimation du bien, à condition que les mensualités de toutes vos dettes ne dépassent pas 30 % ou 35 % de vos revenus nets. Le mode « Combien puis-je acheter ? » applique les deux conditions à la fois et vous indique laquelle vous limite.
Quel salaire faut-il pour un prêt immobilier de 150 000 € ?
À 3 % sur 30 ans, la mensualité tourne autour de 632 €. Pour qu'elle ne dépasse pas 35 % de vos revenus, il vous faudrait environ 1 800 € nets par mois si vous n'avez pas d'autres dettes, et environ 2 100 € si vous voulez rester à 30 %. Avec un autre taux ou une autre durée, le calculateur vous donne le chiffre exact.
Quels frais faut-il prévoir pour acheter un logement ?
En Espagne : l'impôt sur l'achat (ITP pour un logement ancien, entre 4 % et 10 % selon la communauté autonome ; TVA de 10 % et AJD pour un logement neuf), le notaire et l'inscription de la vente au registre foncier, la gestoría (cabinet administratif) et l'expertise du bien. Comptez environ 10 % du prix. Depuis 2019, les frais de l'acte de prêt sont à la charge de la banque.
En cas de remboursement anticipé, vaut-il mieux réduire la mensualité ou la durée ?
Réduire la durée fait économiser plus d'intérêts, car vous cessez d'en payer pendant les années supprimées. Réduire la mensualité vous laisse plus de marge chaque mois. Si votre mensualité est déjà confortable, réduire la durée revient généralement moins cher.
Combien coûte un remboursement anticipé ?
En Espagne, la loi plafonne les frais : pour un prêt à taux variable, au maximum 0,25 % du montant remboursé pendant les trois premières années ou 0,15 % pendant les cinq premières, et rien ensuite ; pour un prêt à taux fixe, jusqu'à 2 % pendant les dix premières années et 1,5 % au-delà. Votre contrat peut prévoir moins.
Ce calculateur fonctionne-t-il pour toutes les banques ?
Oui : la mensualité d'un prêt à taux fixe remboursé à échéances constantes se calcule de la même façon partout. Ce qui change d'une banque à l'autre, c'est le taux, les frais et les produits qu'elle vous demande de souscrire. C'est un outil à but informatif : seule la banque peut vous faire une offre ferme.